Worauf Sie achten sollten erfahren Sie in diesem Ratgeber

Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück geerbt haben, stehen Sie vor der Frage was mit dieser Immobilie passieren soll. Für viele kommt ein Verkauf in Frage, für einige die Vermietung für andere die Eigennutzung.

Erbe annehmen oder ausschlagen

Zunächst einmal stellt sich die Frage, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Bei einem Erbe übernehmen Sie nicht nur die Vermögenswerte, sondern auch die Verbindlichkeiten.

Stellt sich heraus, dass die Verbindlichkeiten den Immobilienwert übersteigen, sollte man das Erbe aus finanziellen Gesichtspunkten ausschlagen. Sind keine Verbindlichkeiten mehr vorhanden oder sollten diese geringer sein als der Vermögenswert, sollte man das Erbe annehmen.

Um festzustellen, ob noch Verbindlichkeiten vorhanden sein könnten, prüfen Sie den Grundbuchauszug. Als Erbe haben Sie ein Recht darauf das Grundbuch zu prüfen.

Bei einer eingetragenen Grundschuld sollten Sie weitergehende Recherchen zur Höhe der Restschuld anstellen. Hierbei kann Ihnen der Darlehensgeber, meist eine Bank auch Auskunft geben.

Sie möchten das Erbe annehmen:

Wenn Sie das Erben annehmen möchten, müssen Sie Ihre Berechtigung nachweisen. Als Erbnachweis dient entweder ein Testament, ein Erbvertrag oder ein Erbschein.

Mit diesem Nachweis können Sie dann einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen.

Wichtige Fragen in diesem Zusammenhang beantworten Ihnen auch Notare, Steuerberater und Anwälte.

Selbst einziehen, verkaufen oder vermieten? 

Diese Frage stellen sich die meisten zuerst. Ist es sinnvoll die Immobilie selbst zu beziehen? Sollte ich die Immobilie als Kapitalanlage behalten und vermieten? Sollte ich die Immobilie verkaufen?

Pauschal lässt sich dies natürlich nicht beantworten, da jede Lebenssituation anders ist. Folgende Überlegungen sollten Sie jedoch anstellen:

Überlegungen bei Eigennutzung

  • Passt die Immobilie zu mir und meiner Lebenssituation?
  •  Kommt der Standort inklusive der vorhandenen Infrastruktur (Schule, Kiga, Ärzte, Verkehrsanbindung etc) für mich in Frage?
  • Sind die Gegebenheiten der Immobilie sprich – Zimmeranzahl, Wohnfläche, Grundstücksgröße – für mich bzw. meine Familie geeignet?
  • Besteht Renovierungs-/Sanierungsbedarf und habe ich die finanziellen Mittel.

Überlegungen bei Vermietung

  • Ist der Standort für eine nachhaltige Vermietung geeignet?
  • Möchte ich mich um Neuvermietungen, Schwierigkeiten mit Mietern etc. kümmern.
  • Habe ich die finanzielle Freiheit auch Mietausfälle zu verkraften
  • Besteht Renovierungs-/Sanierungsbedarf und habe ich die finanziellen Mittel.

 

Tipp Einfamilienhaus

In den seltesten Fällen lohnt es sich ein Einfamilienhaus zu vermieten. Hier ist der Verkauf fast immer der finanziell attraktivere Weg.

Die Vermietung einer Immobilie erfordert Fachkenntnisse und nimmt auch Zeit in Anspruch. Sie können dies zwar über eine Hausverwaltung abwickeln; allerdings werden Sie auch für diese immer wieder Ansprechpartner sein. Berücksichtigen Sie auch folgende Eventualitäten: Es kann zu Leerständen, und Mietausfällen kommen. Früher oder später werden Modernisierungskosten anfallen. 

Sollten Sie nicht über entsprechende finanzielle   Polster verfügen, kann dies schnell problematisch werden. Spätestens hier empfiehlt sich in der Regel ein Verkauf der Immobilie.

Geerbte Immobilie verkaufen

Die meisten Erben entscheiden sich dazu eine geerbte Immobilie zu verkaufen.  Zum einen passt es häufig nicht zu der aktuellen Lebenssituation des Erben; zum anderen stehen häufig Emotionen und Erinnerungen der Eigennutzung im Wege.  

Insbesondere im Falle einer Erbengemeinschaft dürfte es wohl auch der unkomplizierteste Weg sein, das Erbe aufzuteilen.

VORTEILE BEIM VERKAUF

 

  • Unkomplizierteste Aufteilung des Vermögens bei einer Erbengemeinschaft
  • Vermeidung von Folgekosten durch Modernisierung bzw. Sanierung etc. 
  • Verkaufserlös kann genutzt werden um eigene Wünsche zu erfüllen bzw. die Wunsch-Immobilie zu finanzieren und zu erwerben
  • Meist finanziell attraktiver als zu vermieten

TIPP: KOSTENLOSE EINWERTUNG 

Lassen Sie Ihre geerbte Immobilie im Vorfeld kostenfrei bewerten. Sie erlangen somit Kenntnis über den Marktwert der Immobilie und können sinnvolle Entscheidungen treffen. 

Sind Sie sich unsicher, ob Sie Ihre Immobilie besser vermieten oder verkaufen sollen?

Lassen Sie sich gerne von den Experten unseres Immobiliencenters beraten. Diese zeigen Ihnen die individuellen Möglichkeiten der Immobilie auf. Mit den daraus resultierenden Fakten können Sie dann die für Sie beste Entscheidung treffen.

Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?  

Ja! Eine geerbte Immobilie können Sie sofort verkaufen. Sie benötigen jedoch einen Erbnachweis. Idealerweise sind Sie bereits im Grundbuch als Erbe eingetragen. Notwendig für den notariellen Kaufvertrag ist entweder der Erbnachweis oder der berichtige Grundbucheintrag. 

Unser Tipp:

Planen Sie den Verkauf rechtzeitig um nicht unter Zeitdruck zu geraten und somit unter Wert verkaufen zu müssen. Eine gute Vorplanung und ausführliche Beratungsgespräche sind wichtig um das optimale Ergebnis zu erzielen. 

Steuer beachten

1. Erbschaftssteuer

Jede Erbschaft ist steuerpflichtig. Die Steuerklasse richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Es gibt jedoch Freibeträge die sich ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad richten. Diese Freibeträge beziehen sich nicht nur auf den Immobilienwert sondern auf das gesamte Erbe. Das Finanzamt setzt den Verkehrswert anhand einer Verkehrswertermittlung fest um die Steuer zu bemessen. Folgende Steuerfreibeträge gibt es (Stand 2022):

Ehegatten und Lebenspartner 500.000€
Kinder und Stiefkinder 400.000€
Enkel, deren Eltern nicht mehr leben 400.000€
Enkel, deren Eltern noch leben 200.000€
Urenkel 100.000€
Eltern und Großeltern des Verstorbenen 100.000€
Übrige Erben 20.000€

Darüber hinaus gehende Vermögenswerte müssen dann versteuert werden. Hier wiederum gibt es auch Ausnahmefälle bei denen keine Erbschaftssteuer anfällt. Lassen Sie sich zu diesem komplexen Thema am besten von einem Steuerexperten beraten, damit keine bösen Überraschungen auf Sie warten. 

2. Spekulationssteuer

Sollten Sie die geerbte Immobilie verkaufen, fällt möglicherweise eine Spekulationssteuer an. Hat der Erblasser die Immobilie beispielsweise vermietet und vor weniger als 10 Jahren gekauft und Sie verkaufen die Immobilie nun, fällt Spekulationssteuer an. Bei vom Erblasser selbstgenutzten Immobilien fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an. Lassen Sie sich auch hier unbedingt von einem Steuerexperten im Vorfeld beraten. 

Welche Kosten entstehen beim Verkauf meiner geerbten Immobilie?

1. Vorfälligkeit

Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung kann seitens der Bank verlangt werden, wenn ein noch bestehendes Darlehen frühzeitig abgelöst wird. Die Höhe der möglichen Vorfälligkeit erfahren Sie über die darlehensgebende Bank. Da Sie als Erbe auch etwaige Verbindlichkeiten übernehmen, hätten Sie diese Kosten zu tragen. 

2. Vermarktungskosten

Um die Immobilie zum besten Preis zu verkaufen, sollte diese optimalerweise umfangreich beworben werden. Sollten Sie die geerbte Immobilie in Eigenregie anbieten wollen, fallen nicht unerhebliche Vermarktungskosten an. Schalten Sie einen Makler für den Verkauf ein, übernimmt der Makler diese Kosten für Sie auf eigenes Risiko. Denn: der Makler wird von Ihnen nur im Erfolgsfall entlohnt. 

TIPP ZUM VERKAUF 

Der Verkauf einer Immobilie ist sehr komplex und für Laien schwer zu überblicken.

Gute Immobilienmakler beraten Sie in rechtlichen Fragen und können Sie vor möglichen existenziell bedrohlichen Vermögensschäden schützen. Zudem verfügen sie über viele Vertriebskanäle um den optimalen Preis zu erzielen.

Lassen Sie sich kostenlos beraten um Näheres über die Mehrwerte einer professionellen Vermarktung zu erfahren. 

3. Notar- und Gerichtskosten

Die Notar- und Gerichtskosten trägt im Regelfall der Käufer. Allerdings ist dies nicht gesetztlich vorgegeben und somit Verhandlungsbasis zwischen Käufer und Verkäufer.

4. Verkaufsfördernde Maßnahmen

Um den optimalen Kaufpreis zu erzielen kann es sinnvoll sein diverse Überlegungen anzustellen. Sollten noch vor dem Verkauf Modernisierungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen durchgeführt werden? Ist Home-Staging sinnvoll? Sollte ein professioneller Fotograf die Immobilie ins rechte Licht rücken? Ob und welche Maßnahmen empfehlenswert sind, hängt vom Einzelfall ab. Unser Expertenteam gibt auch hierzu Tipps.  

Erbengemeinschaft

Die Interessen und Vorstellungen der einzelnen Erben hinsichtlich der Verwertung der Immobilie können sehr unterschiedlich sein. Oft kommt es  zu familiären Streitigkeiten. Ein geerbtes Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück lassen sich eben nicht wie ein Geldbetrag einfach aufteilen. 

Die Besonderheit bei einer Erbengemeinschaft besteht darin, dass sich alle einig sein müssen. Einem Verkauf müssen alle Erben zustimmen. 

DIE OPTIONEN DER ERBEN 

  • Ein Erbe zahlt die anderen Erben aus und wird alleiniger Eigentümer der Immobile.
  • Ein Erbe bezieht die Immobilie und zahlt Miete an die anderen Erben. Die Immobilie bleibt somit im Besitz der Erbengemeinschaft.
  • Die Immobilie bleibt im Besitz aller Eigentümer. Bei fremdvermieteten Immobilien stehen die Mieteinnahmen dann allen Erben zu.
  • Die Erbengemeinschaft entschließt sich dazu die Immobilie zu verkaufen. 

Bleibt die Immobilie im Besitz einer Erbengemeinschaft entstehen oft Streitigkeiten. Tätigt man Investitionen oder nicht? Wer kümmert sich um die Mieteranrufe bei Problemen? Wer kümmert sich um die Neuvermietungen? Welche Handwerksfirmen werden beauftragt? Beauftragt man eine Hausverwaltung oder übernimmt ein Erbe die Verwaltung. Wie wird dieser dann entlohnt usw. Die Liste von möglichen Streitpunkten ist fast endlos. 

UNSER TIPP

Prüfen Sie genau ob bei den vielen Themen Einigkeit besteht. Anderenfalls ist ein Verkauf ratsam. Mit dem Verkaufserlös kann dann jeder Erbe selbst entscheiden wie er sein Geld investieren möchte. 

Uneinigkeit beim Verkauf

Ist sich die Erbengemeinschaft beim Verkauf des geerbten Hauses, beim Verkauf der geerbten Wohnung oder beim Verkauf des geerbten Grundstücks uneinig kommt es im Regelfall zur Teilungsversteigerung. Hierbei kommt es dann zu einem Versteigerungstermin beim zuständigen Amtsgericht. In der Regel ist hier ein deutlich geringerer Erlös als am freien Markt zu erwarten. 

UNSER TIPP

Dieses Szenario sollte unbedingt vermieden werden. Wirtschaftlich ist dies meist die schlechteste Wahl. Hier kann eventuell ein Immobilienmakler helfen. Ein Maklerunternehmen kann nicht selten auch zwischen den Erben vermitteln. Diese haben die Möglichkeit über den Makler zu kommunizieren. Sind die Fronten verhärtet kann dies zur Entspannung beitragen.  

Einwertung der geerbten Immobilie

Sie möchten den Wert der geerbten Immobilie erfahren? Nutzen Sie dazu unser Bewertungstool. Unser Expertenteam wird Ihnen neben dem vorläufigen Wert zudem einen kostenlosen Beratungstermin vor Ort anbieten. Sie haben somit die Möglichkeit das Haus, die Wohnung oder das Grundstück einwerten zu lassen. 

IHRE FRAGEN

Sicherlich haben Sie weitere Fragen.
Lassen Sie sich von unseren Experten kostenfrei vor Ort beraten. 

EINER DER BESTEN MAKLER

DiMA wurde von Immobilienscout und der Wirtschaftswoche als einer der besten Makler Deutschlands ausgezeichnet. Zudem erhielt DiMA 7 Jahre in Folge die Auszeichnung zum Premium Partner für besonderes Engagement und Top Kundenbewertungen.

Alexandra R.
Alexandra R.
9. Dezember, 2021.
Wir haben bei der DiMA unser Eigenheim gefunden. Der Kontakt mit Herrn Langen war stets sehr freundlich und angenehm und die ganze Abwicklung ging schnell und umkompliziert. Wir können daher nur eine klare Empfehlung aussprechen 🙂
Natali Lushekina
Natali Lushekina
25. November, 2021.
Mit DiMA Immobilien gewinnt man einen sehr kompetenten, freundlichen und ehrlichen Makler Team. Vom ersten Kontakt bis zum Exposé und der Hausbesichtigung alles bestens. Auch Rückfragen wurden innerhalb kurzer Zeit beantwortet. Wir waren höchst zufrieden!
Gerda Czell-Sonntag
Gerda Czell-Sonntag
18. November, 2021.
Wir sind mit der Beratung und der Betreuung bis zum Kauf unserer neuen Wohnung sehr zufrieden. Alle Fragen und Anliegen wurden geduldig und kompetent bearbeitet. Das freundliche Team betreute uns zuverlässig mit fundierten Infos und war immer, auch kurzfristig, erreichbar.
C. E.
C. E.
20. Oktober, 2021.
Eine sehr gute und professionelle Beratung. Vielen Dank Herr Weeger.
Heinz Stenzel
Heinz Stenzel
7. Oktober, 2021.
Der Verkauf unserer Immobilie verlief absolut professionell und seriös. Frau Wenzel und Frau Ellmann sind kompetent und hilfsbereit. Wir fühlten uns bei der DIMA sehr gut aufgehoben. Wir werden das Immobilien Center DIMA gerne weiter empfehlen.
Müzeyyen Ürkmez
Müzeyyen Ürkmez
27. September, 2021.
Sehr freundlich zuvorkommend 👍
Mehmet Emin Orhan
Mehmet Emin Orhan
18. August, 2021.
Wir wurden kompetent, schnell und direkt, sowie stets freundlich beraten und betreut. Vom ersten Kontakt bis zum Notartermin und zur Schlusselübergabe hat alles ohne Verzögerung oder Probleme geklappt. Ich bin definitiv sehr zufrieden und kann dieses Immobilien-Center ruhigen Gewissens weiter empfehlen.
Florian Hadamek
Florian Hadamek
27. Mai, 2021.
Der gesamte Ablauf von der Erst-Kontaktaufnahme bis hin zum Kaufvertragsabschluss lief hervorragend. Ich hatte mich jederzeit in guten Händen gefühlt und die Kommunikation war sehr gut. Ein großes Kompliment an dieser Stelle. Immer wieder gerne 🙂

 

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