Immobilie verkaufen bei Erbschaft
Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück geerbt haben, stellt sich die grundsätzliche Frage, wie Sie mit der Immobilie weiter verfahren möchten. Dabei kommen verschiedene Möglichkeiten in Betracht – etwa der Verkauf, die Vermietung oder die eigene Nutzung. Welche Entscheidung sinnvoll ist, hängt von Ihrer persönlichen, familiären und finanziellen Situation ab.
Erbe annehmen oder ausschlagen
Zu Beginn stellt sich die grundsätzliche Frage, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Mit einem Erbe übernehmen Sie nicht nur Vermögenswerte, sondern auch mögliche Schulden des Verstorbenen.
Ob die Annahme sinnvoll ist, hängt davon ab, ob Verbindlichkeiten bestehen und in welcher Höhe. Übersteigen die Schulden den Wert der Immobilie, kann es aus finanziellen Gründen sinnvoll sein, das Erbe auszuschlagen. Liegen keine oder nur geringe Restverbindlichkeiten vor, ist die Annahme in der Regel unproblematisch.
Um die Situation zu prüfen, sollten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug einsehen. Als Erbe haben Sie das Recht, das Grundbuch einzusehen und Einsicht zu erhalten. Finden Sie dort eingetragene Grundschulden, empfiehlt es sich, den aktuellen Stand der Restschuld direkt beim Darlehensgeber – meist einer Bank – zu erfragen.
So lässt sich frühzeitig klären, ob das Erbe finanziell tragbar ist und welche Schritte sich daraus ergeben.
Sie möchten das Erbe annehmen:
Wenn Sie das Erben annehmen möchten, müssen Sie Ihre Berechtigung nachweisen. Als Erbnachweis dient entweder ein Testament, ein Erbvertrag oder ein Erbschein. Mit diesem Nachweis können Sie dann einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen. Wichtige Fragen in diesem Zusammenhang beantworten Ihnen auch Notare, Steuerberater und Anwälte.
Verwendungszweck der Immobilie
Nachdem die erbrechtliche Situation geklärt ist, stellt sich häufig die Frage nach der weiteren Nutzung der Immobilie.
- Soll die Immobilie selbst bewohnt werden?
- Kommt eine Vermietung als Kapitalanlage infrage
- Oder ist ein Verkauf die sinnvollste Option?
Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht – die Entscheidung hängt immer von Ihrer persönlichen, familiären und finanziellen Situation ab.
Folgende Überlegungen können bei der Orientierung helfen:
Überlegungen zur Vermietung
-
Standort & Nachfrage: Ist die Lage langfristig attraktiv genug, um eine stabile Vermietung sicherzustellen?
-
Verwaltungsaufwand: Bin ich bereit, mich um Neuvermietungen, Absprachen und mögliche Konfliktsituationen zu kümmern?
-
Finanzielle Belastbarkeit: Habe ich die Möglichkeit, eventuelle Leerstände oder Mietausfälle wirtschaftlich aufzufangen?
-
Zustand der Immobilie: Besteht Renovierungs- oder Sanierungsbedarf und stehen hierfür die notwendigen finanziellen Mittel zur Verfügung?
Überlegungen bei Eigennutzung
-
Persönliche Lebenssituation: Passt die Immobilie in Größe, Zuschnitt und Charakter zu Ihrer aktuellen und zukünftigen Lebensphase?
-
Lage & Infrastruktur: Entspricht der Standort Ihren Bedürfnissen – z. B. hinsichtlich Schulen, Kinderbetreuung, medizinischer Versorgung, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindung?
-
Raumangebot: Sind Zimmeranzahl, Wohnfläche und Grundstücksgröße für Sie bzw. Ihre Familie passend und praktikabel?
-
Zustand & Investitionsbedarf: Besteht Renovierungs- oder Sanierungsbedarf und stehen Ihnen für diese Maßnahmen ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung?
Tipp Einfamilienhaus
Bei Einfamilienhäusern erweist sich eine Vermietung in vielen Fällen als wirtschaftlich weniger vorteilhaft. Die laufenden Kosten, Instandhaltungsaufwendungen und Modernisierungspflichten liegen beim Eigentümer – während die erzielbaren Mieteinnahmen häufig nicht in einem ausgewogenen Verhältnis dazu stehen.
Daher ist ein Verkauf in der Regel die finanziell attraktivere und langfristig sinnvollere Lösung.
Die Vermietung einer Immobilie kann grundsätzlich eine gute Möglichkeit sein, langfristig Vermögen aufzubauen. Sie erfordert jedoch Zeit, Organisation und eine gewisse finanzielle Stabilität. Auch wenn eine Hausverwaltung unterstützt, bleiben Sie als Eigentümer letztlich Ansprechpartner und Entscheidungsträger.
Dabei sollten folgende Punkte bedacht werden:
-
Es kann zu Leerständen oder Mietausfällen kommen.
-
Modernisierungs- und Instandhaltungskosten fallen früher oder später an.
-
Verwaltungs- und Abstimmungsaufwand entstehen auch bei bestehender Hausverwaltung.
Wenn kein finanzielles Polster für unerwartete Ausgaben oder Mietausfälle vorhanden ist, kann eine Vermietung schnell zur Belastung werden.
In solchen Fällen ist es oft sinnvoll, eine geordnete Verkaufslösung in Betracht zu ziehen, rechtzeitig und in Ruhe.
Geerbte Immobilie verkaufen
Viele Erben entscheiden sich dafür, eine geerbte Immobilie zu verkaufen. Häufig passt die Immobilie weder in die aktuelle Lebenssituation noch in zukünftige Planungen. Zudem können mit dem Objekt verbundene Erinnerungen und emotionale Bindungen eine eigene Nutzung erschweren.
Erbengemeinschaften
Besonders bei Erbengemeinschaften ist der Verkauf oft der transparenteste und gerechteste Weg, um das Erbe fair aufzuteilen und Klarheit zwischen allen Beteiligten zu schaffen. Durch einen strukturierten Verkaufsprozess lässt sich die Vermögensfrage geordnet und ohne unnötige Belastung lösen.
Vorteile bei Verkauf
- Unkomplizierteste Aufteilung des Vermögens bei einer Erbengemeinschaft
- Vermeidung von Folgekosten durch Modernisierung bzw. Sanierung etc.
- Verkaufserlös kann genutzt werden um eigene Wünsche zu erfüllen bzw. die Wunsch-Immobilie zu finanzieren und zu erwerben
- Meist finanziell attraktiver als zu vermieten
TIPP: KOSTENLOSE EINWERTUNG
Lassen Sie Ihre geerbte Immobilie im Vorfeld kostenfrei bewerten. Sie erlangen somit Kenntnis über den Marktwert der Immobilie und können sinnvolle Entscheidungen treffen.
Unsicher zwischen Vermietung und Verkauf?
Wenn Sie noch nicht sicher sind, ob für Ihre Situation eher eine Vermietung oder ein Verkauf in Frage kommt, unterstützen wir Sie gerne bei der Orientierung. Unsere Experten prüfen gemeinsam mit Ihnen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, den Zustand der Immobilie und die Marktsituation. Auf dieser Grundlage erhalten Sie eine klare, sachliche Entscheidungsgrundlage – ohne Druck und mit Blick auf Ihre persönliche Lebenssituation.
So können Sie in Ruhe abwägen, welcher Weg langfristig für Sie der richtige ist.
Kann eine geerbte Immobilie sofort verkauft werden?
Grundsätzlich ja, sobald ein Erbnachweis vorliegt.
Idealerweise sind Sie bereits als Erbe im Grundbuch eingetragen. Für den notariellen Kaufvertrag genügt jedoch auch ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll – der Grundbucheintrag kann anschließend berichtigt werden.
Unser Tipp
Planen Sie den Verkauf frühzeitig, um nicht unter zeitlichen oder finanziellen Druck zu geraten. Eine ruhige Vorbereitung, die Klärung aller Unterlagen und ein strukturiertes Beratungsgespräch helfen dabei, den Verkauf geordnet und zu marktgerechten Bedingungen umzusetzen.
Steuern bei einer geerbten Immobilie beachten
1. Erbschaftssteuer
Jede Erbschaft ist steuerpflichtig. Die Steuerklasse richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Es gibt jedoch Freibeträge die sich ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad richten. Diese Freibeträge beziehen sich nicht nur auf den Immobilienwert sondern auf das gesamte Erbe. Das Finanzamt setzt den Verkehrswert anhand einer Verkehrswertermittlung fest um die Steuer zu bemessen. Folgende Steuerfreibeträge gibt es (Stand 2025):
Ehegatten und Lebenspartner 500.000€
Kinder und Stiefkinder 400.000€
Enkel, deren Eltern nicht mehr leben 400.000€
Enkel, deren Eltern noch leben 200.000€
Urenkel 100.000€
Eltern und Großeltern (Erwerb von Todes wegen) 100.000€
Übrige Erben 20.000€
Darüber hinaus gehende Vermögenswerte müssen dann versteuert werden. Hier wiederum gibt es auch Ausnahmefälle bei denen keine Erbschaftssteuer anfällt. Lassen Sie sich zu diesem komplexen Thema am besten von einem Steuerexperten beraten, damit keine bösen Überraschungen auf Sie warten.
2. Spekulationssteuer
Sollten Sie die geerbte Immobilie verkaufen, fällt möglicherweise eine Spekulationssteuer an. Hat der Erblasser die Immobilie beispielsweise vermietet und vor weniger als 10 Jahren gekauft und Sie verkaufen die Immobilie nun, fällt Spekulationssteuer an. Bei vom Erblasser selbstgenutzten Immobilien fällt in der Regel (je nach Zeit der Nutzung) keine Spekulationssteuer an. Lassen Sie sich auch hier unbedingt von einem Steuerexperten im Vorfeld beraten.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer geerbten Immobilie?
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie können verschiedene Kostenfaktoren eine Rolle spielen. Welche Kosten tatsächlich anfallen, hängt von der individuellen Ausgangssituation ab.
1. Vorfälligkeit
Besteht für die Immobilie noch ein Darlehen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird. Die Höhe dieser Entschädigung hängt von der Restlaufzeit, dem Zinssatz und den Vertragsbedingungen ab.
Da Sie als Erbe nicht nur Vermögenswerte, sondern auch mögliche Verbindlichkeiten übernehmen, übernehmen Sie auch diese Kosten. Auskunft hierüber erhalten Sie direkt bei der finanzierenden Bank.
2. Vermarktungskosten
Um eine geerbte Immobilie zu einem marktgerechten Preis zu verkaufen, ist eine sorgfältige und professionelle Vermarktung wichtig. Werden Fotos, Exposé, Anzeigen und Besichtigungen in Eigenregie organisiert, können dafür spürbare Kosten und zeitlicher Aufwand entstehen. Beauftragen Sie einen Makler mit dem Verkauf, übernimmt dieser die Vermarktungskosten in der Regel vollständig auf eigenes Risiko. Die Vergütung erfolgt üblicherweise erst im Erfolgsfall, also nach dem notariellen Abschluss.
Tipp zur Vermarktung
Der Verkauf einer Immobilie umfasst viele rechtliche, organisatorische und wirtschaftliche Aspekte, die für Privatpersonen oft schwer vollständig zu überblicken sind. Ein erfahrener Immobilienmakler unterstützt Sie dabei, mögliche Risiken zu erkennen, Unterlagen korrekt vorzubereiten und einen strukturierten Verkaufsprozess sicherzustellen. Darüber hinaus verfügt ein Makler über etablierte Vermarktungswege und eine gezielte Ansprache potenzieller Käufer, sodass der bestmögliche Preis am Markt erzielt werden kann.
Gerne informieren wir Sie in einem unverbindlichen Gespräch darüber, welche Vorteile eine professionelle Begleitung in Ihrer persönlichen Situation bieten kann.
3. Notar- und Gerichtskosten
Die Notar- und Grundbuchkosten werden in der Praxis in der Regel vom Käufer übernommen. Gesetzlich festgelegt ist dies jedoch nicht – die Kostenverteilung kann im Kaufvertrag individuell vereinbart werden und ist somit grundsätzlich Verhandlungssache zwischen Käufer und Verkäufer.
4. Verkaufsfördernde Maßnahmen
Um einen marktgerechten und möglichst optimalen Kaufpreis zu erzielen, kann es sinnvoll sein, bestimmte Maßnahmen im Vorfeld des Verkaufs zu prüfen. Dazu gehören beispielsweise Modernisierungsarbeiten, Schönheitsreparaturen, ein gezieltes Home-Staging oder eine professionelle Immobilienfotografie. Welche Schritte im Einzelfall empfehlenswert sind, hängt vom Zustand der Immobilie, der Zielgruppe und der Marktsituation ab.
Unser Expertenteam berät Sie hierzu gerne und zeigt auf, welche Maßnahmen in Ihrer persönlichen Situation sinnvoll und wirtschaftlich sind.
Erbengemeinschaft
In einer Erbengemeinschaft können die Vorstellungen und Erwartungen der einzelnen Erben zur künftigen Nutzung oder Verwertung der Immobilie deutlich auseinandergehen. Da eine Immobilie – anders als Geld – nicht einfach aufgeteilt werden kann, entstehen hier häufig Abstimmungs- und Entscheidungsprozesse, die sorgfältig begleitet werden sollten.
Wesentlich ist: Alle Erben müssen einer Entscheidung gemeinsam zustimmen.
Sowohl für einen Verkauf als auch für eine Vermietung ist die Einigkeit aller Miterben erforderlich. Fehlt diese, kann sich der Entscheidungsprozess verzögern oder blockieren.
Eine neutrale, fachliche Begleitung kann dabei helfen, Interessen transparent zu machen, Optionen verständlich darzustellen und eine gemeinsame, tragfähige Lösung zu finden.
Mögliches Vorgehen in der Erbengemeinschaft
-
Ein Erbe übernimmt die Immobilie vollständig, wird alleiniger Eigentümer und zahlt die übrigen Erben entsprechend deren Anteilen aus.
- Ein Erbe bezieht die Immobilie und zahlt den anderen Erben eine angemessene Nutzungsentschädigung bzw. Miete. Die Immobilie bleibt weiterhin gemeinschaftliches Eigentum.
- Die Immobilie bleibt im Besitz aller Erben und wird vermietet. Die Mieteinnahmen fließen der Erbengemeinschaft zu und werden entsprechend der Anteile aufgeteilt.
-
Die Immobilie wird gemeinsam verkauft. Der Verkaufserlös wird anschließend gemäß der Erbanteile unter den Erben verteilt.
Bleibt die Immobilie im gemeinsamen Besitz der Erbengemeinschaft, sind im Alltag viele Entscheidungen miteinander abzustimmen – von notwendigen Investitionen über die Auswahl von Handwerksbetrieben bis hin zur Betreuung von Mietern oder der Neuvermietung. Auch die Frage, ob eine Hausverwaltung beauftragt wird oder ein Erbe diese Aufgaben übernimmt und wie eine solche Tätigkeit vergütet werden soll, muss geklärt werden. Solche Abstimmungsprozesse können herausfordernd sein, insbesondere wenn unterschiedliche Vorstellungen oder zeitliche Möglichkeiten bestehen.
Unser Tipp
Prüfen Sie sorgfältig, ob in den wesentlichen Punkten Einigkeit besteht. Ist dies nicht der Fall, empfiehlt sich häufig ein geordneter Verkauf. Der erzielte Erlös kann anschließend anteilig verteilt werden – und jeder Erbe entscheidet selbstbestimmt, wie und wo er sein Vermögen einsetzen möchte.
Uneinigkeit beim Verkauf
Wenn innerhalb der Erbengemeinschaft keine Einigung über den Verkauf einer geerbten Immobilie erzielt werden kann, besteht die Möglichkeit, dass es zu einer Teilungsversteigerung kommt. Diese wird auf Antrag eines Miterben beim zuständigen Amtsgericht durchgeführt und endet in einem gerichtlichen Versteigerungstermin. In den meisten Fällen fällt der hierbei erzielte Erlös deutlich geringer aus als bei einem Verkauf am freien Markt. Zudem handelt es sich um ein öffentliches und oft langwieriges Verfahren, das die Situation für alle Beteiligten zusätzlich belasten kann.
Unser Tipp
Dieses Szenario sollte möglichst vermieden werden, da eine Teilungsversteigerung wirtschaftlich in vielen Fällen die ungünstigste Lösung darstellt. In einer solchen Situation kann ein neutraler Immobilienmakler unterstützen: Er vermittelt zwischen den Beteiligten, strukturiert die Kommunikation und schafft einen sachlichen Rahmen für Entscheidungen.
Gerade wenn die Gespräche innerhalb der Erbengemeinschaft schwierig geworden sind, kann eine unabhängige Moderation dazu beitragen, die Situation zu entspannen und eine gemeinsame, tragfähige Lösung zu erreichen.
Einwertung der geerbten Immobilie
Wenn Sie den Wert der geerbten Immobilie erfahren möchten, können Sie unser kostenfreies Bewertungstool nutzen. Auf Basis Ihrer Angaben erhalten Sie zunächst eine vorläufige Einschätzung des Marktwertes.
Im Anschluss bieten wir Ihnen gerne einen persönlichen Beratungstermin vor Ort an, um den tatsächlichen Wert der Immobilie präzise zu bestimmen. So erhalten Sie eine fundierte Entscheidungsgrundlage – unabhängig davon, ob Sie verkaufen, vermieten oder die Immobilie selbst nutzen möchten.